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操作已运维,集资路子收紧3月土地商号温度下跌

文章作者:vnsc威尼斯城官方网站 上传时间:2019-10-04

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易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多,所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看,政策出台非常及时,也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。

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  此前,已经公布2018年上半年业绩的中国海外发债有限公司(中海)也表示,在财务稳健的状况下,集团可从容应对下半年内地房地产行业资金更加趋紧的市场态势。事实上,在住宅、商业开发的基础上,中海今年大约要开设6个长租项目、3个重资产、3个轻资产。

申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示,2018年三季度开始,公司债的发行审批略有放松,但在今年以来的核心城市 土地热潮下,5月份开始重新收紧。目前,离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道,板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎,其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”

  21世纪经济报道援引同策研究院总监张宏伟表示,“裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。”

中原地产研究中心的数据显示,截至7月24日,全国热点的一二线城市合计土地成交711宗,成交土地金额2233.28亿,土地成交溢价率只有10.24%,相比之前几个月明显下调。

  就在8月20日晚间,房企龙头万科发布中期业绩。而2004年至今,万科长租公 寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科方面表示,2018年将租赁住宅业务确定为核心。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

另一方面,小阳春结束,楼市成交降温,也是开发商拿地更加谨慎的主要原因。国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,6月份楼市出现了明显调整,特别是二手房价格,出现了29%的城市下调的情况,也就是有20个城市二手房价格跌了。

  据第一财经,融信中国、中骏置业最新发布半年报显示,两家公司的净负债率均有所下降。其中,融信净负债率下降19%,中骏净负债率下降2%。

同一天,常州新龙路南侧、新庆路西侧地块以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块开启网络竞拍。最终,光明以8.36亿元竞得荷园3#地块,成交楼面价为6904元/平方米,溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。

  土地流拍规模将达历史峰值

今年上半年,郑州土地市场一直很火,鲜有地块流拍,即使有,都是商业地或是工业用地。但下半年刚开始,就出现住宅用地流拍情况。7月10日,郑州出让8宗地,这也是为本月出让土地地块最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得,常西湖新区54号地被融信竞得,管城55号、56号、57号地被振兴竞得,福建福晟竞得高新区16号地,二七区52号地流拍,管城53号地被中止出让。

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其中,华侨城只经过一轮报价,以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块,折合楼面价为1.1万元/平方米。 增江街陆村村一地块,同样以底价成交,由广州合生东宇房地产有限公司竞得,成交价为11.19亿元,折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块,和增城区荔城街庆丰村一地块均以流拍结束。

  中骏置业方面,截至2018年6月30日,中骏累计合同销售金额约人民币208.11亿元,累计合同销售面积约165万平方米,同比增长34.1%和93.1% 。中报显示,融信中国净债务为463.09亿元,较2017年末下降5.37%;净负债率为140%,较2017年末下降19个百分点。而同期中骏置业净负债比率为69.2%,较去年底下降2个百分点。

更早之前的7月3日,南京下半年首场土拍开槌,7宗涉宅地块均成功出让,成交总金额达240亿元,这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价,其中2宗地块以零溢价成交,而综合溢价率也仅为16%,低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。

  其中,万科上半年的营收达到1060亿元,同比增长51.8%,并以91.2万亿元的净利润独占鳌头,招商蛇口、保利地产等另外5家房企净利润超过10亿元。公布半年业绩的房企中,仅有3家出现亏损,10家利润增长率为负,超过80%的房产公司利润较上年有较大增长。

张大伟说,在7月份融资收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

  Wind统计显示,截至目前,2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增26.20%。其中二线城市住宅用地供应数量113宗,同比去年增20.98%,三线城市住宅用地供应数量1842宗,同比去年增33.00%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从土地市场看,2019年出现了“小阳春”,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。

  不过,据21世纪经济报道报道统计,大部分A股地产企业的资产负债率均呈现出不同程度的上升。

进入7月,地方政府仍在密集卖地。不过,由于融资收紧的预期,7月一二线城市土地市场已出现明显降温。

  下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。

张大伟说,在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧,这些企业后续拿地也将受到影响,预计土地市场将明显降温。

  密集发债融资

而从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产企业拿地造成了一定影响,溢价率已经明显下调。

  中海主席兼行政总裁颜建国表示,中海正在建设的长租公 寓大部分属于被动持有建设,且希望未来长租公 寓业务能达到一定规模。

以禹洲地产为例,申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称,禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右,而外债占比则从30%升至45%。

  新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”

根据报告,世茂房地产、中海外宏洋(00081.HK)、雅居乐、旭辉控股、中海外(00688.HK、禹洲地产的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。

  新华网援引同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看,融资金额在2018年5月份骤降,6月份虽有小幅回温,7月份保持小幅上涨,但依然处于低位运行。

以广州为例,进入6月,无论是中心城区还是近郊区,二手房都出现了明显降温的态势。今年3月,急于换房的张先生卖掉了位于新塘凤凰城的一套两房,成交单价为每平方米2.2万元左右。家住金沙洲板块的高女士也说,她所在小区的回调幅度很明显,大概回调了10%。

  报告分析,从评级上调的原因来看,各地产主体评级上调的原因主要来自于企业本身。尽管受到了金融监管趋严令外部融资环境恶化的负面影响,多数企业仍能通过自我调整的方式化解危机。在经营上,企业以多元化现有业务及拓展新业务的方式改善产品和收入的结构,从而实现收入的可持续性。在财务上,企业则更注重于提高自身的盈利能力,优化资本结构,以减轻债务负担。

7月22日,位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让,总起始价达100.87亿元。最终,2宗地流拍,4宗地块底成交,总成交金额82.22亿元。

  新华网文 章称,连日来房企发债密集程度和规模有所上升。

Wind统计显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

  成交方面,年初至今,100大中城市住宅用地成交数量达2769宗,为2015年以来新高。

7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

  市场分析,土地流拍增多,土地溢价率下行,说明房企资金承压。而近期关于房企“瘦身”的消息也开始逐渐增加。

  如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

  但本轮地产调控始于2016年底,至今也逐步进入深水区,需要关注在大环境政策收紧的影响下,未做出即时有效的内部调整,债务负担加剧、经营恶化、资产状况日益严峻的房企。

  报告认为,此次流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,销售市场稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

  机构仍旧看好后市

  华夏时报援引中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

  根据天风证券孙彬彬研报统计,从2018年1-7月份地产债主体评级迁移矩阵来看,地产债主体上调评级的次数占比较大,下调评级的地产发行人中,有一家为展望下调,其余均为评级下调,上调评级的地产发行人中,均为评级上调。

  华创证券研报认为,下半年流拍现象增多,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

  文 章援引业内人士指出,在资管新规促使“非标转标”等因素作用下,地产企业正在寻求更加标准化、且期限更长的融资渠道。一方面,地产企业境内外发债的规模正在悄然回暖,在银行授信收紧的背景下,不少地产企业呈现出长期负债率走高、有息债务规模扩张的趋势。

  截至目前,A股房地产行业超过50家企业均已发布正式中期业绩报表,还有部分房企发布中期业绩快报。

  8月20日,富力地产和普洛斯则分别发布了130亿元公司债和50亿元资产支持证券。

  广发证券乐加栋研报也分析,展望2019年,地产投 资增速或将收窄,但是结构上,施工投 资可能反弹,土地投 资增速将放缓。

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