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6月20城二手房价格环比回落,7月70城有65城房价环

文章作者:vnsc威尼斯城官方网站 上传时间:2019-09-20

贝壳研究院首席市场分析师许小乐从目前市场表征预测,未来购房者、业主、开发商三者预期将发生一致转变,并在不同的市场之间相互传染,预期市场走势不容乐观:购房者方面,真实购买力不足、潜在需求不足均使后期市场回落,购房市场预期和信心也将进一步下滑;业主方面,近三个月重点城市调价中涨价占比持续回落,业主信心开始消散,积极下调报价,业主预期不断走低;开发商方面,流拍土地数量渐多、成交土地的楼面价和溢价率持续下行,市场预期悲观,开发商拿地趋于谨慎。

图片来源:国家统计局官网截图

对此,贝壳研究院市场研究中心分析,二手房市场继续下行的原因有三,首先需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;其次新房成交的明显增加分流二手房需求;第三随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足。未来调控环境依旧高压,供需增长依旧低迷,新房的分流因素依然存在,预计8月份市场表现与7月份相当,难有大的起色。

回顾上半年,我国楼市出现了“小阳春”的行情,根据国家统计局最新公布的数据,6月份,“小阳春”的行情衰减,一二线城市新房热度减退,20个城市二手房市场出现明显回温。专家预计,“未来,全国一二线城市或将再次进入小阳春后的倒春寒。”

同期二手房市场不容乐观

“今年上半年,一二线城市量增价稳,三四线降温趋势明显。从上半年的数据来看,今年1-6月全国商品房销售面积同比下降1.8%,而销售金额则未出现同步下滑,预示着目前一二线城市的成交占比正在不断提升。”张波分析称。

三线城市领跑

此外,31个二线城市二手住宅销售价格上涨0.3%,环比回落0.2个百分点;35个三线城市二手住宅销售价格上涨0.7%,环比涨幅扩大0.1个百分点。

专家:未来二手房市场将影响新房市场

上半年全国商品房销售面积同比下滑

根据贝壳研究院最新监测数据来看,全国347个城市,7月二手房房价在6月基础上继续回落,二季度价格上涨的城市渐少、价格下跌的城市渐多,且下行范围明显扩大。重点监测13城中,除成都、南京成交环比增加外,其余城市均环比回落。其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显;前期回落的天津、上海继续回落;北京二手房市场也继续回调,贝壳研究院RealData数据库显示链家实时成交量环比减少12%,成交绝对水平为2018年以来除2月外最低值,买卖双方成交周期依旧保持高位。均价为62740元/平,环比上涨0.6%,同比基本持平。

同时,国家统计局数据显示,今年1-6月份,除西部地区商品房销售面积同比增长2.3%外,东部、中部、西北地区的商品房销售面积同比均呈现下滑,其中降幅最大的是东北。

8月15日,国家统计局发布2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,中国7月70个大中城市中,65城新建商品住宅价格环比上涨,6月为63城上涨;三亚新建商品住宅价格环比涨幅3.7%领跑,北上广深新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、涨0.6%、涨0.5%。而参考同期机构二手房报告,二手房市场却不容乐观。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示:“6月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.7%,同比增幅为10.8%。其中环比增幅相比5月份基本持平,说明6月份房价涨幅扩大的动力已经开始减弱。而同比增幅数据近期则有一定的微妙变化,过去曾经有过13个月中同比增幅持续扩大的现象,不过5月份开始此类增幅已经开始收窄。可以预测的是,后续随着房价下跌城市数量增加,或房价环比涨幅数据的收窄,同比涨幅将步入持续收窄的态势。”

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在《2018年7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落》统计数据解读一文中分析,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.8个百分点。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

张波分析称:“二手房的降温预计会在下半年持续对新房形成直接影响,并带动新房房价涨幅回落。”

此前2017年5月10日,三亚曾出台房地产市场调控措施,明确限购范围和区域。而从数据看,三亚却未受限购政策影响,其新建商品住宅价格仍以环比3.7%涨幅领跑70城。对此,严跃进认为,限购政策确实会影响房地产市场的成交量,但由于三亚掌持海南自由港建设等利好条件,即便是限购管控,依然有许多房企看好市场,咬价不放。

今日,国家统计局同时发布的《2019年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况数据》显示,今年1-6月份,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。

针对二手房房价下降趋势会否影响到新房房价问题,合硕机构首席分析师郭毅表示,当前二手房市场中,80%的交易是卖旧买旧,所以二手市场的下滑会对新房市场产生一定影响,但影响不会太大,比如5月二手房成交升温时,并未同时拉动新房销量大涨。

6月新房市场热度消减

针对统计局发布65城新建商品住宅价格环比上涨数据,易居研究院智库研究中心总监严跃进分析,这一股上涨拉升的强劲动力主要源于三线城市。当前三线城市房价涨幅具备三个特点:一,涨幅明显较大,大于一线城市且基本与二线城市持平;二,涨幅明显扩大,甚至创下新高;三,上涨动力依然强劲,许多城市当前库存规模不大,预计未来房价上涨背后动力充足。

6月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%,北京下降0.1%。

同时,从同比看,70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,上月为持平;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%,涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%,涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

此外,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅连续三个月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

许小乐所持观点认为,此前上行周期中,不同市场、不同城市轮动上涨来自于换房市场的联动效应。现在,这一联动效应开始发挥反向的作用:第一,二手房换新房是大城市的通常路径,上一轮改善性换房需求释放形成,本轮新房与二手房的换房链条受阻,两个市场同步下行;第二,全国跨区域换房的链条断裂,不同城市同步降温。一线城市市场的持续低迷加上严厉的限购,周边城市的市场会回归需求本身,随着棚改货币化有序退出,三四线城市向上级城市换房的动力也因“失血”而减缓。

据国家统计局数据统计,全国70个大中城市中,有20个城市二手房销售均价环比出现下跌,其中包括上海、福州、南昌、青岛、郑州、武汉、长沙、深圳、三亚等城市。

7月新建商品住宅价格呈上涨态势,二手房市场却持续降温。

根据国家统计局发布的《6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的数据显示,今年6月,房价上涨的城市数量为63个,相比5月份的67个呈现减少的态势。

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