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【vnsc威尼斯城官方网站】融创穿越新周期的家底

文章作者:vnsc威尼斯城官方网站 上传时间:2020-05-06

一份37页的年中报告,锁定着融创中国控股有限公司的两个关键词:变化与未来。

日前,融创中国控股有限公司(01918.HK,下称“融创”)刊发了2019年中期初步业绩。2019年上半年,融创实现营业收入768亿元,较上年同期增长了65%;归属上市公司股东净利润103亿元,同比增长了62%。当期,融创录得毛利约194亿元,毛利率接近25.2%,继续有所提升;归属上市公司股东净利率约为13.4%。今年前6个月,融创连同其合营企业及联营公司实现合同销售额2142亿元,较上年同期增长了12%。融创到期末持有的现金资源达到了1380亿元,较年初的1202亿元有所增加。今年上半年,融创由经营业务的现金流入净额接近431亿元。下半年基本停止拿地按照第三方机构发布的2019上半年中国房地产企业合同销售金额排行榜,融创目前排名第五。“第五也挺好。”融创中国董事会主席孙宏斌说。据融创中国副总裁兼董事会秘书高曦介绍,今年下半年,融创预计将有超过420个项目在售,其中推向市场的新货值将超过4000亿元,总可售货值超过5700亿元,且逾80%的可售货值位于一、二线城市。按照年初确定的5500亿元销售目标,对应下半年5700亿元可售货值,融创要实现去化率约六成左右。“控投资、降杠杆,尤其是负债管控和杠杆下降,一直是融创管理层最主要的任务之一。”融创中国行政总裁汪孟德说,保持销售优势是最主要的安排,今年下半年供应的5700亿元货值,能够带来丰沛稳定的现金流。目前,融创连同其合营企业及联营公司的确权土地储备(不含旧改等协议状态土地)约为2.13亿平方米,对应可售货值预计约为2.82万亿元,其中超过83%位于一、二线城市,平均土地成本约为4307元/平方米。今年前4个月,融创通过招拍挂公开市场获取土地的平均溢价率约为21%。但从今年4月底开始,融创已经严格控制投资节奏,停止参与所有土地公开市场的招拍挂。“今年下半年融创基本上没有拿地指标,除非特别好的机会,但拿地基本上已经停止。”孙宏斌说。目前,融创通过收并购完成的土地储备占比仍然维持在60%左右。融创也愿意通过收并购锁定土地储备。“融创的收并购标准和拿地标准一样严格,不管是利润率,或者现金流。”孙宏斌说,“融创的优势是因为有很多机会,所以选择空间大一些。”高曦进一步介绍,从2015年到2017年,融创的土地储备增速接近130%,近两年已经下降至20%左右,“融创已经由土储增速超过净利增速,转变为净利增速超过土储增速。”“优质的土地储备会持续地兑现为现金流和利润。这个过程融创的负债率一定会下降。”汪孟德补充说。从2017年开始,融创提出要把战略优势释放为财务业绩,因此过去两年里,融创整体业绩保持了较高水平的增长。期末,融创对客户提前收取的预售房款高达2159亿元,较年初的1994亿元继续增加,占其2019年中期营业收入的2.8倍左右,这些预收款项将在接下来的几个财务年度内陆续结算为业务收入。至2019年6月底,融创的有息借贷总额约为3021亿元,较年初的2294亿元有所增加,相应资本负债率对应也有所提升。融创将在一年内到期的有息借贷规模为1213亿元,其持有的1380亿元现金资源能够覆盖掉这些短期借贷,覆盖比率为1.14倍。据悉,融创在今年下半年将会刚性到期的有息借贷为442亿元,其持有的现金资源覆盖比率约为3.1倍。在2018年调高了融创主体信用评级的基础上,今年4月份,国际评级机构均再次提升了融创主体评级。另外,在今年8月16日,融创也被宣布纳入了恒生中国企业指数。文旅业务进展超出预期孙宏斌表示,目前中国内地各大城市的房地产调控政策,已经不再把房地产作为宏观经济调控工具。“过去的房地产调控一般是从需求端抑制,比如限购、限贷等。但这轮房地产调控还从融资端发力,这肯定是正确的。”孙宏斌说。由于政策调控严格控制资金向房地产领域流动,因此在这个调控逻辑之下,今年下半年将继续对整个房地产市场产生较大影响。“按照现在的调控政策,下半年融资端肯定是严控态势,融资端的严格控制可能是一个常态化的过程,无论是发债或者信托等。”孙宏斌说,“销售端会受影响,商品房市场和土地市场都会有较大压力,尤其是对三、四、五线城市的市场影响更大一些,毕竟需求不像一、二线城市那么强劲。”汪孟德则表示,市场压力之下,对融创而言,要持续地把产品和服务做好,保持销售和运营优势,“最重要的安排是,融创主要现金流贡献和来源是销售回款,而不是融资。”“今年国家对房地产融资政策的调整,将是持续和长期的,相信对房地产行业会是一个好事。”汪孟德说,“融创还是有比较强的优势,现在的账面现金,以及今年下半年和明年还会产生大量的现金流贡献,再加上布局在一、二线城市,土地储备还是非常好。”房地产政策调控导致市场压力持续增加的情形下,穿越周期的开发企业,必须找到第二增长曲线,这不仅要求开发企业在城市拓展上更加合理,还要求开发企业能够在多元业务上完成布局。除了开发业务之外,融创把未来的增长业务投向了文旅城的建设与运营。今年下半年昆明文旅城开业之后,融创在全国主要城市开业的文旅城项目将达到8个,2020年及2021年将继续分别开业3个、1个融创文旅城项目。融创在全国核心城市布局了12个文旅城项目。今年6月份,融创已经集中在广州及无锡分别开业了两个文旅城旗舰项目。据悉,新开业的广州、无锡融创文旅城在商业、酒店、乐园三大核心业态中,融创茂的开业出租率均达到了100%。其中,广州融创文旅城的融创茂首日客流量达30万人次;无锡融创文旅城融创酒店群首周周末入住率即达85%,后续周末入住租率常达100%;雪世界开业仅七周已累计客流量约15万人次,累计收入超过4900万元,经营利润超过3000万元。融创在2018年初成立文旅集团以来,已经形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构。今年上半年,融创的文旅城建设及运营收入为10.8亿元,占营业收入比重为1.4%,收入占比仍较小。汪孟德表示,融创文旅城项目确实是刚起步,需要一个过程,在收入和占比上,相信未来三年依然占比非常低,“未来我们一定还要坚持以地产开发为核心主业,文旅还是看长期、看长远的业务板块。”融创文旅业务的具体管理,实际上是从2018年第四季度才开始,但在半年时间内,融创已经成功让广州、无锡这两个旗舰文旅城项目超预期开业。目前,融创对文旅业务的运营和服务都持续地进行了提升。比如,融创在南昌、合肥、哈尔滨等地尝试了开放式乐园的经营方式,这使得当地文旅城项目在客流量、客单价等方面,均有了大幅提升。另外,近期融创文化集团宣布对梦之城文化独家投资,实现对梦之城文化的战略控股,梦之城文化迄今已经推出了阿狸、小鹿杏仁儿、罗小黑、皮揣子等多个知名动漫形象,其中原创动漫形象阿狸是梦之城文化的核心IP。这也标志着融创文化集团正式落地对动漫IP孵化及商业化运营。“融创希望文化集团和文旅业务产生比较好的结合,包括内容、平台、IP、实景等。”汪孟德说,“今年推出了第一个融创的IP,接下来会慢慢地丰富,与文旅板块进行更好的联动。”

在上半年市场增速收窄的背景下,融创以增收又增利的良好成绩, 进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。2019年上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿元。

日前,融创举行2019年中期业绩发布会,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。他们从容又谨慎,想要对外释放的信息是:下半年超过5700亿元可售资源,将贡献大量现金流。他们还将严控投资,让自己更安全。

孙宏斌判断,中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,在15万亿元量级上保持好几年问题不大。但眼下,面对从“需求端”到“融资端”的调控,楼市会受到比较大的影响,土地价格会下行,商品房销售也受冲击,购房者预期趋于稳定。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

在时间的循环中寻找突破口,融创想要借此策略做到先发制人。他们希望从根本上搭建一个正循环体系,实现收入结构的多元化,同时增强自身抵御风险和穿越周期的能力。

微笑曲线的底数

融创依旧在终端市场领跑同行。半年报数据显示,今年前6月,融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米,合同销售金额约2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看,每月同比和累计增长均保持在10%―30%区间。

“未来市场走势仍将分化,一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到影响不会太大,”孙宏斌表示,三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。

下半年,融创拥有可售资源5722亿元,超过80%位于一二线城市。德意志银行预计,得益于大量优质的土地储备,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期10%―15%的预计增速。

在连续多年合同销售金额快速提升后,融创已进入利润释放的重要阶段,继续稳稳站在资本微笑曲线上。

上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入,上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元,同比大幅增长82%,本公司拥有人应占权益收入1005亿元,同比增长71%。

在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高。上半年,融创录得毛利润193.5亿元,同比增长67.9%。与此同时,融创不断优化资本结构,保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿元,较去年末增长21%;所有者权益797亿元,较去年末增长9%;现金余额1380亿元,较去年末增长15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

资金安全的底牌

万水千山走过,融创已经到了财务均衡、稳健发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步,正是要构筑融创更为牢固的护城河——强运营、控投资、降杠杆,继续将战略优势转化为优异财务表现。

“我们2015―2017年的土储增速接近130%,这两年的增速已经下降了20%左右。”融创董秘高曦称,融创已经由土储增速超过净利增速,转变为净利增速超过土储增速。

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