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被指以精装样板房蒙骗500业主,多地项目连环爆

文章作者:vnsc威尼斯城官方网站 上传时间:2020-04-22

2019年,龙湖集团即将迎来赴港上市10周年。十年前带领龙湖集团成功赴港上市并跻身内地女首富的吴亚军,在前不久召开的中期业绩会上表示,“对一家上市公司来说,没有故事就是好故事,龙湖没有故事”。不料话音刚落,来自全国各地龙湖楼盘的业主就以实际维权行动,将近年来的“龙湖故事”公诸于众。

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近日,龙湖集团公布了2019年中期业绩报告。上半年,龙湖实现合约销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%;归属于股东的净利润为63.1亿元,核心溢利为47.0亿元,同比增长26%。

原标题:龙湖集团长沙项目质量风波调查 被指以高规格“样板房”蒙骗500业主

然而,在这份亮丽的成绩单背后,龙湖的盈利能力却在走下坡路,其上半年销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。而公司毛利率和净利率的下滑,又和公司多个项目爆发质量问题有一定关系。据《红周刊》记者了解,龙湖多地项目均存在各种违规销售及施工问题。

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业绩会突现业主维权插曲昔日“龙湖质量”遭质疑

长江商报消息 ●长江商报特派记者 江楚雅 长沙报道

8月26日,龙湖集团董事长吴亚军正在业绩会上展望公司的未来发展,一位来自长沙的维权业主打乱了现场的节奏。香港《明报》曝光的现场视频显示,一位自称龙湖业主的男子在业绩会上情绪激动地表示,“龙湖在长沙所有的楼盘都在维权,无一例外”。其购买的楼盘在收房的过程中发现楼盘质量出现问题,业主虽多次与龙湖沟通,但龙湖方面并未给出实际有效的解决方案。

“龙湖,善待你的一生。”

记者了解到,涉事项目的名称为长沙“龙湖水晶郦城”,合同约定以精装房交付。龙湖方面于27日对外回应称,龙湖确实存在与项目业主沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象,公司将针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务,且目前双方已达成谅解。

这句充满温情的广告语,对当下正陷入质量维权风波的龙湖集团来说,显得颇为讽刺。而对素以“笑盈盈”示人时刻保持谦卑的龙湖集团董事长吴亚军而言,无异于被公然打脸。

实际上,龙湖集团口中的交付品质“瑕疵”更像是对施工标准的“放宽”。以维权业主在业绩会上提及的新风系统安装工程为例,该小区燃气出气口与新风系统进气口距离仅约50公分,但根据住建部公布的住宅新风系统技术标准,室外新风口与污染物排放口的距离不能小于1.5米。房屋查验咨询师、名仕宜居验房公司高级工程师王清华向《红周刊》记者表示,专业机构一般建议业主自装新风系统时尽量将新风口与污染物排放口安置在不同墙面。即使是水平或垂直安置,也尽量保持2米以上的距离。若新风口与燃气出气口仅有50公分的距离,业主在同时使用燃气热水器和新风系统时极有可能发生严重的安全事故。

曾几何时,吴亚军被称为中国最有理想气质的地产商,而且,还被自媒体吹捧为——“全中国做品质比绿城做得好的地产公司”,而今,面对新近遭遇的尴尬一幕,吴亚军似乎有必要对自己和龙湖集团进行重新审视。

王清华分析称,上述违规安装情况是较为典型的偷工减料行为。从施工流程来讲,近距离打眼、钻孔无须额外挪动设备位置,无须额外核对线路图、管路图、结构图以防止打到钢筋、电线、水管及其他设施,能够节省大量人力成本;从安装成本来讲,卫生间吊顶可以隐藏管道、方便施工,如果变换钻空位置可能会增加管道,前期施工缺陷导致的开口困难也会增加重新测距钻孔的成本。对于上述违规安装行为,建设单位、监理单位、施工单位及总包方都负有不可推卸的责任。

就在8月27日,吴亚军在香港亲历惊魂一幕,彼时,正是龙湖集团2019年中期业绩发布会,一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台,手持话筒,指着吴亚军,激动而哽咽地讲述龙湖长沙业主艰难维权的过程。这位业主喝问吴亚军:“我想问一下吴女士,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权……”对此,吴亚军现场未作任何回应,随即匆匆离开。事后,龙湖集团在简短回应中承认“存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象,让业主产生了不好感受,对此公司具有不可推卸的责任”。

龙湖方面也承认,虽然负责该项目新风系统安置工程的只是其合作商,但公司作为精装交付项目的开发商具有不可推卸的责任。据该项目业主介绍,目前龙湖方面已经对上述工程漏洞采取了整改措施,即在部分业主的外墙加长新风系统进气口管道以防止进气污染,若方案可行将面向全部问题房屋进行整改。这样的整改势必对龙湖今年的营收成本有所影响,若整改不利还会进一步升高总体成本。

事实上,据长江商报和相关媒体了解,不仅长沙,在北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地,龙湖业主拉横幅维权已成常态,当年龙湖集团的金字招牌已黯然失色。

此外,《红周刊》记者还从该项目业主提供的一份举报信中了解到,长沙龙湖水晶郦城项目还存在房屋精装修没有第三方造价清单备案文件、涉嫌违规高价搭售精装房行为;样板间建设违反政府规定,商品房销售合同附件中存在违反政府样板间政策的免责条款,且在项目交付前违规拆除样板间,涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的事实等行为。

日前,长江商报记者根据举报线索,实地探访了龙湖长沙楼盘,不少业主向记者表示,当初买龙湖的房子,就是看中了龙湖所宣称的品质,结果却令他们失望:“特别是精装修房在交付时,感觉是高价买了‘低配版’”。

对此,龙湖方面相关负责人向记者表示,长沙市住建局对当地商品房全装修建设实施细则的公布日期晚于水晶郦城项目的合同签售日期,该项目不受开发商交付精装修第三方造假清单备案文件相关条款的约束。不过,据业主提供的长沙市住建局《关于龙湖水晶郦城项目部分购房人信访事项的答复》,龙湖擅自拆除样板房的行为确属违规,有关部门已责令其整改并按原标准重建样板房。但该项目业主表示,自7月26日收到答复函以来,被拆除的样板间一直未按规定重建,业主所质疑的项目“高价低配”问题至今没有答案。

一边是此起彼伏的质量投诉维权,而另一面,却是龙湖集团的高歌猛进。长江商报了解,短短几年之内,龙湖的业绩规模持续扩大,正狂奔在“进军3500亿”房企的路上。而在福布斯中国发布的2019最富有女性榜上,吴亚军再次入榜并位列榜单第二名。

维权业主对于龙湖长沙楼盘陷入大面积维权的质疑引发了业内外不少唏嘘,毕竟早年的龙湖一直被称以业界翘楚,“龙湖质量”的标榜意义甚至高于以产品质量着称的绿城中国,绿城创始人宋卫平还曾以龙湖为榜样,带领其领导班子前往龙湖参观学习。“善待你一生”作为吴亚军“一战成名”的经典广告语,如今却与龙湖多地项目的“连环”爆雷形成了鲜明的对比。

只是,当前花月正春风的吴亚军,万没想到会遭遇中报现场如此尴尬的一幕,而面对龙湖集团当前的系列质量维权问题,习惯于思考“五年后的事”的吴亚军,是不是该放缓进击的步伐,把战略目光聚焦到当下了呢?

多地项目连环爆雷整改及交付难题或拖累业绩表现

长江商报记者现场探访了解,被业主集体投诉维权的龙湖水晶郦城项目,位于长沙市岳麓区银杉路与茶子山路交汇西南处。该楼盘于2017年12月24日开盘,今年7月交房,体量不大,2栋高层,1栋公寓,500余户。

实际上,亲赴龙湖业绩会的业主所代表的长沙水晶郦城项目仅仅是龙湖楼盘维权的冰山一角,《红周刊》记者调查发现,其维权项目还遍布上海、浙江、福建等多个地区。据部分项目的业主介绍,龙湖目前已经开始针对部分存在的问题进行整改,但整改方案并未覆盖项目存在的所有漏洞,有些项目的整改效果也并不乐观,福建的一个项目甚至出现了二次整改的情况。

“龙湖是近两年进入长沙的,大品牌口碑好,而且当时看到销售样板间装修品质考究,美观大方,是我喜欢的样子。”据长沙罗女士向长江商报记者讲述,去年她购买了长沙龙湖水晶郦城一套89平的小户型,当初买房的时候主要看中了售楼中心的销售样板房的风格,而且用材也是诸如欧派、方太、大自然等知名品牌,虽然2500元/平米的装修标准有点贵,但是她觉得物有所值,省时省力。

不得不说,面对多地项目的“连环爆雷”,龙湖不仅面临着整改成本拖累盈利表现的压力,还极有可能因整改效果不佳而陷入项目无法按期交付的违约困局,进而影响当期营业收入的结算。

采访期间,多位业主纷纷向长江商报记者表示:“当初决定买龙湖的房子就是冲着口碑、装修标准、物业服务才买的”。

以龙湖在福建晋江的观宸项目为例,据项目业主介绍,原本应当于2019年12月份交房的观宸项目二期、三期工程,在2018年便陆续出现开发商擅改大门建设方案、绿化缩水、外墙大面积空鼓不平等问题。经业主多次维权后,龙湖虽然还原了大门建设方案并修补了外墙,但修补后的外墙仍存在色差明显、大面积空鼓脱落等质量问题。如今,龙湖方面未同意业主关于重建外墙的诉求,仅承诺在现有基础上继续修补并延长项目工程质保期限以及改善小区内绿化情况。该项目业主表示,如果工程质量及相关配套在交付日期还未有合理改善,业主们或将拒绝交房并继续维权,这意味着龙湖观宸项目或面临因无法按期交付而承担违约责任的风险,并影响到该项目预收账款的结转。

然而,经过一年多的等待,上个月交付的精装修房却让业主失望,很多业主的感觉“简直就是上当受骗”。

无独有偶,2016年12月交付的南京龙湖春江紫宸项目,仅不到一年的时间便出现了外墙大面积开裂、脱落等问题,2018年8月份台风过境后,该楼盘一期的4幢住宅楼的外墙因频发脱落事故而被铲掉重铺。据澎湃新闻报道,龙湖方面为此已新增成本数千万元。《红周刊》记者注意到,龙湖近年来营业支出的增速远高于其营收和净利的增速,2016年至2018年间,龙湖的营业支出分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元,三年内增幅高达149%,2019年上半年更是同比增长35.7%至35.9亿元。

据一位业主向记者吐槽:“到了实际交房才发现,无论从款式、建材、颜色都与销售样板房感觉降了一个档次,厨房用的是90年代按钮式抽油烟机,厨房操作台水管设计突兀,完全不像2500元/平米的装修标准。”

此外,上海龙湖天璞项目也因存在虚假宣传、故意隐瞒事实、二期工程减配遭遇业主维权,后期的整改方案将增加龙湖多少“计划外”的营业成本,还是个未知数。该项目业主向记者表示,龙湖在销售期间将规划中的外部公共道路虚假宣传为小区内部道路,并且该项目的绿化情况及车道等配套设施也均与龙湖在销售宣传阶段的承诺相差甚远。目前龙湖仅向业主提供了小区绿化的整改方案,而严重影响甚至误导业主购房判断的小区河边道路及车道等核心问题均未解决。

不仅如此,还有业主在微博上实名反映,新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受,业主们在收房时发现,此前作为龙湖水晶郦城宣传亮点的新风系统,其新风口设计同样出现了问题。进气口和燃气出气口仅相隔五十公分。也就是说,厨房的一氧化碳会被再次吸进去,躺在家里就能吸到一氧化碳,这太可怕了!

值得一提的是,目前龙湖位于厦门的春江彼岸项目已经出现了交房日期已到,但部分业主因精装交付标准未达成一致而拒绝收房的情况,若项目方一直无法打破与业主之间的“交房僵局”,将直接影响到该项目预收账款的结转。

有业主把刚交付的精装修房,找到第三方验房公司验收,给出的结果居然是“不达标”。

《红周刊》记者向龙湖集团相关负责人核实相关项目的整改情况,但截至发稿前公司并未回复。

长江商报记者在业主的精装修房内发现,客厅铺的是地板,墙体上有不少开裂地方用油漆补充上,柜门上有划痕,墙体柜门收缝处很粗糙,高层的防盗网是维权后才安装上。

狂奔之下的“暗伤”曝露?

当记者提出参观样板间的需求时,楼盘销售表示,该楼盘已经交房,样板间已经拆除。有业主向长江商报记者反映,7月才交的房,当初的样板间却已经做成了公寓,让业主无从取证对标。

总结龙湖业主维权项目的具体情况不难发现,这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年,商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。这个时间段也正是龙湖“变速”的关键阶段。

对此,相关工作人员表示,样板间土地属于临时用地,事后按规定必须拆除,这也是许多楼盘常见的做法。

2016年,无论对于龙湖还是整个房地产行业而言都是一个重要的年份。彼时的房地产行业迎来了一个“新的周期”:宏观调控高光时刻到来,TOP5龙头房企的销售规模达到2000亿,第二梯队的门槛也上升到了千亿级。面对行业大环境的变化,主流房企加快了“拼规模”的步伐,龙湖投身这场巨变,开启了变速模式。

“样板房在购房者入住前不得拆除,否则就是违规。”一位业内研究人士向长江商报记者表示,根据相关规定,建设全装修住宅,开发企业必须建造装修样板间,以展示交房标准。样板房要按照1:1比例真实反映装修标准和施工质量,全装修住宅交房时装修质量不能低于样板房水平,样板房在购房者入住前不得拆除。去年下半年,相关部门又出台过规定,样板房必须一直保存到小区交付以后6个月。

那一年,龙湖立下了多个里程碑:全年共拿下43幅土地并新落子合肥,新增土地数量较2015年近乎翻倍;全年实现合同销售881.4亿元,同比增长率高达61.6%。此后龙湖延续了这股增长势头,于2017年完成了千亿目标,并在2018年加入2000亿阵营,跻身十强。

记者查阅公开信息显示,长沙龙湖水晶郦城项目业主于5月就该项目精装修房“高价低配”、涉嫌违规搭售精装房、拆除样板间等问题,向有关部门递交联名举报材料。

进入2019年,龙湖的变速模式有些许降温,公司开始强调以财务稳健为主。不过与此同时,龙湖在规模高速扩张的过程中埋下的诸多违规销售与施工的隐患,也伴随着多地项目的“连环爆雷”浮出水面。

据业主透露,针对业主反映的问题,龙湖集团长沙公司也意识到问题严重,所以跟业主们协商,按加赠空调的方案协商,大概80%的业主接受了这个方案。

有资深业内人士向《红周刊》记者分析称,近年来由于受一城一策、因城施策影响,部分城市的开发商面临较大的限价限贷等政策压力,利润空间有所缩减,加之部分项目对承包方、施工方监管不严等,有些项目开始出现偷工减料、虚假宣传、乱收费等违法违规行为,这也是整个行业亟待规范的乱象。但如果某一家房企在多个城市的多个项目都面临严重的维权纠纷,甚至出现大面积的项目爆雷,就说明该企业管理层的管理模式已经出现了问题,部分项目负责人的价值也出现了偏差,需要企业管理层反思和纠正。

上述业内研究人士认为,龙湖在长沙的质量问题,也和在长沙相对快的销售节奏有关,“业绩要求比较高,同时为了抢客户,工程开发和项目销售等方面都会有很多需要调整的地方,但是速度的提高,往往容易在质量把控上出现问题。”

从公司业绩表现来看,龙湖近年来在维权项目上“消耗”的整改成本,或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。据Wind资讯数据,2019年上半年,龙湖集团的销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。

长江商报记者在采访中发现,这些精装修房“高价低配”的原因,或许正是由于在装修价格上存在猫腻。

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