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文章作者:股票技术 上传时间:2019-09-14

摘要:业内人士称,这是市场回归理性的信号 7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。 30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价1...

  7月29日,此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团,其BCDE地块和K地块双双流拍,这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后,三年来北京首次出现土地流拍。一年前,孙河地块曾诞生过北京地王,此后该区域土地最高成交单价一直由夺得孙河HIJ地块的中粮地产股份有限公司(以下简称“中粮地产”)保持,楼面地价为5.2万元/平方米。而此次流拍的K地块,楼面地价约为3.5万元/平方米,两宗宅地起始价就达到77.45亿元。事实上,尽管全国楼市遇冷,但北京土地市场情况尚好,资料显示,北京市今年1-7月经营性用地共成交61宗,成交总金额为1213亿元,同比上涨44.6%,这也是实行招拍挂以来第三高的年份。

    业内人士称,这是市场回归理性的信号

  “孙河土地流拍,算是一线城市土地市场遇冷的一个信号吧,北京在我们跟踪的35个大中城市中风险排名中段靠后,已经是一个需要慎重进入的城市,”易居房产研究院研究员吴晓君对时代周报记者表示。

    7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。

  孙河地块流拍

    30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价10800元/平方米。7月26日,浙江湖州南浔区出让一宗宅地,起始总价为4.5亿元,最终因无人报价流拍。23日,江苏苏州太仓出让两宗商住地,其中一宗流拍。

  7月29日,北京土地市场推出了5块土地,分别是位于房山区的三块土地和朝阳区孙河的两块土地。由于今年上半年楼市成交持续低迷,北京土地市场长达两个多月无一宗成交,因此7月份的拍卖格外引人关注。位于北京房山阎村镇的3宗商业地块吸引了诸多房企的关注,开拍前网上报价就达到28次,吸引了包括万科、旭辉、世茂在内的多家房企参与竞拍,最后由天洋基业竞得,三宗地块合计规划建筑面积为32.3万平方米,成交总价为26.15亿元,平均溢价率130%。

    同日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降,住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。

  而此前大热的朝阳孙河两宗优质居住类地块却意外流拍。孙河组团出让的土地,容积率都在1.1左右,适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品,加上便利的交通和配套,曾让该地块备受开发商的追捧。

    中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,其中有7宗出现在北京。同时,一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰,2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

  据出让公告显示,朝阳区孙河乡土地储备项目K地块,建筑面积8.99万平方米,用途为R2二类居住用地,起始总价为31.45亿元,粗略计算,该宗地块起始楼面价高达3.5万元/平方米,突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

    针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

  朝阳区孙河乡土地储备项目“BCDE地块”建筑面积为17.6万平方米,用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地,起始总价为46亿元,折合起始楼面价约2.6万元/平方米。根据北京市国土局公开信息,这两个地块,直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价,此前报名参与BCDE地块竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团最终没有到拍地现场拿号。

    张大伟说,房企资金压力也逐渐出现,全国一二线城市严格调控的情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。“预计土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大”。

  “原因有两方面,一个是竞争压力过大,该区域已经有龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地,开发的产品也类似,因此该区域内的竞争压力会很大,从整个市场看,今年末到明年,会有大量的城市别墅类产品集中入市,因此整个市场的竞争压力也会很大;另一方面是因为信贷的压力,目前开发商依然很难从银行获得贷款,其他渠道融资成本更高,因此拿地时会更谨慎,”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

vnsc威尼斯城官方网站 ,    “土地市场流拍增多,并非市场下行信号”,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷指出,土地流拍现象增多的原因之一是地块偏远、配建多。“这是因为城市核心区域普遍无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造”。

  而底价和总价都过高被业内认为是孙河两宗地块流拍的直接原因。东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为,流标的孙河两宗地容积率1.1,要高于之前成交的地块,同时地块内部比较复杂,配建有学校等公共设施,因此地块的质量要弱于此前成交的地块。两宗地块刨除配建面积,楼面地价接近4万元/平方米,与区域内在售的公寓类产品实际成交价格接近,面粉贵过面包。

    欧阳捷说:“在这种情况下,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。这样的地块没有市场吸引力,盈亏难以平衡,出现流拍现象就不足为奇了。”

  而北京华远集团董事长任志强随即发表微博称:高价地流标只是开始。

    至于一些城市核心区域的优质地块出现流标,欧阳捷认为,由于优质地块实在稀缺,起拍底价往往较高,甚至高于周边新房价格,此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多,恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”(记者 高伟 北京报道)

  中粮地王拿地超一年仍挖地基

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  流拍的孙河两宗宅地是该板块放出的第6、7宗地块,过去两年间,孙河组团先后出让了5宗宅地,吸引了龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企进驻,那此次土地流拍,对已经拿地的这些企业又有什么影响?

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  “龙湖双珑原著目前去化已经超过80%,是今年上半年北京别墅项目成交面积第一名,销售金额第二名,所以孙河土地流拍,对龙湖没有什么影响”,龙湖地产相关负责人告诉时代周报记者。龙湖地产发给时代周报记者的数据显示:龙湖地产有限公司首七月实现合同销售金额241.4亿元,合同销售面积222.9万平方米。事实上,最早进驻孙河区域的正是龙湖地产,2012年9月,龙湖地产以14.7亿元的价格首次拍下孙河地块,折合楼面单价只有20158元/平方米,仅低于此前成交的东城区香河园和万柳地块,溢价率仅为8.7%,成交价格未达到地块的最高限价。

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