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中国房地产税改革需要澄清的八个问题,房地产

文章作者:股票技术 上传时间:2019-10-04

  二、土地出让金和房地产税是地方政府公共服务资金的两个来源

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群建议,在设计房地产税制度的过程中应建立起收支相连的决策机制,“将房地产税进行收支相连,用于提供纳税人‘看得见’‘感受得到’的公共产品或服务,让其直接体会到受益与纳税的对应性,能够极大提高认可和接受程度,有效降低房地产税实施的社会风险。”

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房地产税该不该征?

  在中国,计算机辅助批量评估技术已经有了多年的发展。批量评估技术已经被用于契税征管,效果很好。而且,中国在无人机航拍技术等方面处于世界领先地位,可以说评估技术和数据采集的技术已经不再是房地产税改革的障碍。未来,中国要重点关注的是尽快建立房地产基础数据库,难点是部门之间数据的共享以及个人住房、收入等数据的采集。这可能是房地产税改革需要重点解决的问题。

中国法学会财税法学研究会副会长、华东政法大学教授陈少英认为,开征房地产税有两个障碍:一个是房地产税开征和土地所有制的关系,特别是中国实行土地公有制,另一个涉及到重复征税的问题,包括与土地出让金的关系。

摘要:中国 房地产 税改革需要澄清的八个问题 来源:北大林肯中心 作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威 2018年的两会期间,房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前,时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循立法先行、充分授权、...

中国法学会财税法学研究会副会长、华南理工大学法学院教授张富强指出,要开征房地产税,应该将全部房地产的税费清理合并,进行深层次的改革。

  六、各国房地产税对住宅和低收入人群有一定的税收减免

房地产税关系到每个人的切身利益,一直备受公众关注,尤其是2019年政府工作报告指出,要“推进房地产税立法”之后,关于房地产税的讨论就越来越多。

  来源:北大林肯中心

西南政法大学商学院副教授葛静认为,房地产税的改革涉及三个层面制度性的纠错:第一个层面更宏观,包括农村土地制度改革、《物权法》完善和房地产税制改革,第二个层面是财政体制改革和房地产税改革的联动,解决的是房地产税受益税的问题,第三个层面是房地产交易税收改革和房地产税改革,要解决对纳税人实质性减税的问题。

  作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威

但关于房地产税,即使在“财税”专家内部,对很多基本问题也存在不少争议。

  房地产税改革应当在调整现行房地产相关税收,清理不合理收费的基础上进行。这一点在今年“两会”财政部长答记者问中也提到了。因此,房地产税改革将会推动房地产相关税收结构的调整,以及地方政府收入结构的调整,并非单纯的“加税”。

中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞建议,在征税范围上,征税范围要尽量大,扩大到所有的房产,包括生产经营用房和非生产经营用房,也包括农村和城市的房产,在免征额上,设计一个免征面积比较合理,而不是按照套数。在税率上,要分生产用房和住宅,生产用房设定为0.8%-1.2%,居住住宅设定为0.2%-1.2%。

  中国房地产税改革需要澄清的八个问题

房地产税怎么征?

  因此,房地产税改革的重要性在于改变现行地方公共服务融资体系,使地方公共服务与税收之间的对应关系更加紧密,更好体现“受益原则”。同时,可以考虑将现行土地出让金一次性征收未来许多年土地租金的方式改为“年租制”,参照房地产税的做法,按照房地产评估价值的一定比例每年征收“年地租”。这样,土地年地租和房地产税一起,可以为地方政府建立一个稳定、可持续、可预期的土地和房地产收入体系。

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  简单来说,延期纳税是指纳税人可以申请推迟缴纳一部分房地产税,在未来房屋出售或者继承的时候,一次性支付推迟缴纳的税款。同时,地方政府会在申请延期纳税的房产上附加一个税收扣押权(Tax Lien)。当房屋出售或继承时,政府有权优先获得相应的房地产税。延期纳税是保障老年人居住权利的一项措施,因此申请人必须满足一系列的条件,例如申请人必须是老年人,所申请的房屋必须是其主要居所,其可支配收入必须低于一定水平等等。

中央财经大学房地产税问题研究课题组建议,可以将税负公平、注重效率、税入充足、税政得当、透明运行作为房地产税税制优化的基本准则。税制要素设计要尽量宽税基、少减免,对于低收入者和特殊人群可以从财政支出角度补助,尽量不要在税收收入上减免。

vnsc威尼斯城官方网站 ,  第四类减免措施是对房地产税纳税额进行减免。例如英国,对低收入人群、残疾人的房地产税纳税额实施扣减。对自住住宅也有一定的税额扣减。此外,美国很多州采用“断路器”的做法,将纳税人收入的一定比例作为房地产税税额的上限。通过这样的做法将房地产税减免与纳税人收入联系起来。

对于这个问题,北京大学深圳研究生院教授满燕云表示,现在讨论的房地产税,是指在保有环节对土地以及附着于土地上的房屋设施或房地产整体的评估价值每年征收的税收,不是在流转过程或其他过程征的税,国外叫不动产税、财产税。如果说一定要开征,名称应该定为房地产保有税或者房产保有税。

  当然,“普遍征收”的做法也面临着一些挑战。第一是“普遍征收”涉及的纳税人众多,征收成本比较高。但随着批量评估和征管技术的发展,房地产税的征管成本正在降低。第二是“普遍征收”涉及的人群广泛,如果征管措施不当,缺少必要的纳税的宣传,更容易引起纳税人的抵触。第三是可能出现税额与家庭收入不匹配的现象,使部分中低收入人群的税负过重。

而首都经贸大学法学院教授周序中则表示,目前开征房地产税的正当性不足,时机还不成熟。

  房地产价值的准确评估一直是房地产税征管的一个难点。近年来,房地产税的评估技术实现了突破。计算机辅助批量评估(CAMA)技术正在被越来越多的国家所采用。该技术的基本原理是将房地产按照一定的特征和属性进行分类,对每一类房地产建立评估模型并确定评估参数,通过计算机的计算最终得到每一宗房地产的价值。相比传统的个案评估,该技术可以有效提高评估效率,确保评估结果的公平性。

中南财经政法大学教授庞凤喜建议,房地产税征税范围必须广覆盖,全面征收;居民可以自主选择免税扣除;税率从低,负担从轻。

  五、“普遍征收”还是“只征高端和多套”?

争议依旧存在,但与会学者普遍的共识是:房地产税制度适宜基层地方征收,应该按照“宽税基和低税率”的基本原则,在制度设计时要预先明确征税目的主要用于提供社会公众有“获得感”的公共服务,做到收支关联和公开透明,税制方案要经社会公众充分讨论,在取得广泛社会共识的基础上,依照“税收法定原则”在全国统一立法的框架下,局部先行、逐步推广。

  注:日本采用房地产保有环节税收抑制房地产市场泡沫,主要体现在两个税种。一个是1991年开征的地价税(1998年停征),另一个是1973年开征的特别土地持有税(2003年停征)。韩国采用房地产保有环节税收抑制房地产市场泡沫,主要体现在2004年开征的综合房地产持有税。

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  可能的改革和调整包括:一是合并现行房地产保有环节税收,即房产税和城镇土地使用税,开征房屋土地一体评估征收的房地产税。二是降低房地产交易环节税负,例如取消土地增值税、城镇维护建设税及教育费附加,降低契税税率等。三是对房地产交易个人所得税实行差别化税率,参考长期资本利得税做法,对长期持有的房地产交易实行优惠税率。

曾参与设计讨论上海房产税试点税制方案的上海财经大学副校长姚玲珍认为,立法初始,应以顺利推行房产税为主要目标,考虑房产税收入用于地方政府提供公共服务,所有居民平等受益,应将所有住房产权人、所有住房纳入税收的征税范畴,以家庭所有住房的公允价值为税基,但是税负要适度,秉循生存权不课税及公平原则设计减免政策。她建议,以基于住房特征的差异设计为主,通过累进税率以及从价、从量复合减免等调节住房财富的社会分配;以基于纳税人特征的差异税制设计为辅,兼顾纳税人的税额支付能力。

  因此,在中国的房地产税改革中,如果有必要采用一定的税收减免措施,一定要控制减免的范围和规模,尽可能减少扭曲。

在山东大学经济学院教授李文指出, “最近这些年房价上涨的幅度远远超过工资上涨幅度,房价工资比差太多,现在如果开征房地产税的话得考虑负担问题。很多居民家庭的房子与其收入水平是严重脱节的。”

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上海财经大学的胡怡建教授指出,要想建立一个稳定的、持续增长的财政收入的房地产税基础,必须全面征税,但是现在中国既有商品房,又有非商品房,以及其他各种不同性质的房产,所以要思考清楚,房地产税到底对谁征税?如何征税?要让房地产税真正成为社会公平公正的税收。

  理想的房地产税应当是对所有房地产“一视同仁”,按照评估价值、统一的税率来征收。但是现实中,几乎所有征收房地产税的国家都对住宅设计了一些减免规定,还有一些国家对低收入人群、残疾人、老年人等设计了特殊的税收减免。主要目的是避免个人或家庭的房地产税负担过重,保护居民基本住房权利。

她建议,课征范围要放宽一些,设置应税面积为计税依据,可以考虑对第一套房子即自住房免税,税率上实行比例税率。税收优惠方面,一是对房主自住房实行比较普遍低的税率,二是设计一个税收的“断路器优惠”,

  房地产税批量评估系统和基础数据库的建立主要是一次性的投入,每年定期维护的成本并不高。在各国实践中,地方政府通过一次性的投资,建立计算机辅助批量评估系统和数据采集系统,房地产税的征管效率和准确度得以提高,房地产税收入的增加远超过系统建设的成本,同时还降低了争议数量。

复旦大学国际关系与公共事务学院副教授张平建议房地产税立法采取渐进改革的路径,初期税率低、减免高,不至于对房地产市场造成很大冲击,减免逐步降低,税率逐步提高,逐步地过渡到理想的房地产税制。以上海和北京为例,以低税率、高减免起步,如税率为0.1%-0.2%,人均减免200万-300万,结合纳税能力和纳税意愿,逐步降低减免额度,逐步提高实际税率。

  在中国关于房地产税改革的讨论中,很多人提出了“只征高端和多套”的方案。这种方案在上海和重庆两地的个人住宅房产税试点中已经有所实践。其优势在于:第一,更多地发挥房地产税调节家庭住房财产的功能。第二,纳税人范围小,征收成本较低,公众反对较少。但是,这种方案使房地产税筹集财政收入的效果不佳,而且难以体现房地产税在“受益税”和地方公共服务融资方面的优势。

全国人大常委会预算工委法案室原主任、中国法学会财税法学研究会原副会长俞光远指出,要让房地产税法成为一个良法才行。国务院发展研究中心研究员倪红日认为,技术方案的设计包括立法的条款,需要研究和斟酌,但是要实现中国房地产税改革的突破,理念认识重于技术方案。

  在国际经验上,也有很多对公有土地上的房地产征收房地产税的例子,如新加坡、以色列、澳大利亚、荷兰、瑞典、中国香港等。这些国家和地区都在其法律和制度框架内协调了公有土地使用权和房屋所有权之间的关系。在法律上,英国和英联邦国家往往将房地产税的纳税人规定为房屋的占用人(Occupier)。占用人包括了拥有人和使用人,通过这种方式将房屋的所有者和使用者都当作纳税人。在中国香港地区,房地产税称为“差饷税”。其在纳税人的界定上也使用占用人的概念。而且香港地区的房地产税以年租金评估价值计税,即从房地产市场租金计算得到的价值。这种方法解决了土地使用权与房屋所有权之间的矛盾,将土地和房屋统一按照租金价值来计税。在其它国家和地区,如新加坡和美国的夏威夷州,法律规定国家或州政府拥有的土地及地上的建筑在再评估时按照完全所有权对待。也就是说,在房地产税评估中,公有土地上的房地产与私有土地上房地产是一视同仁的。

上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇则指出,光推房地产税不行,房地产税的估价核价制度要进一步完善,实行按房产现值统一从价计征。”

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