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房产开发投资缘何能维持高位,房地产专题报告

文章作者:股票技术 上传时间:2019-09-19

摘要:5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产行业上下游一起一落的格局明显。 从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然...

供给端:楼市调控持续紧缩,高周转求回款成共识

  5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产行业上下游“一起一落”的格局明显。

    我们认为,今年房地产行业数据体现出的韧性,又与前两年三四线城市由于棚改货币化安置导致的持续火热,托底楼市有着本质的区别。热点城市供给层面发力是今年销售数据复苏的核心因素。推盘加速主要受以下三个方面影响: 其一,调控政策及融资政策持续紧缩,叠加债券到期回售高峰期来临,加快推盘周转提升回款成为行业共识;其二,2017 年土地出让集中在下半年,按照6 到12 个月拿地到预售的开发节奏,这些前期获取的土地将会陆续入市,增加市场供给;其三,2015 年年底开始的楼市去库存至今,已经经历了接近三年时间,楼市库存水平处于相对较低的水平,多个一二线城市出现库存告急的现象, 热点城市进入补库存阶段。

  从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然较一季度微跌0.1个百分点,但仍然是近3年来的次高点。

    需求端:限购效果边际改善,棚改持续支撑需求

  在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”的大趋势下,再加上按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),显示开发商资金面也趋于紧缩,上游开发投资为何能逆势走高?

    在供给增加的过程中,同时叠加的是目前市场的购房需求的复苏。但一二线城市与三四线城市需求情况有一定的区别。热点城市需求复苏的主要原因为限购令对于购房需求的抑制作用正在边际改善,而三四线城市则是由于持续的棚改货币化安置,主要用于货币化棚改的PSL 投放维持在高位持续释放需求。

  笔者认为,这首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年4月,根据中指院的统计,300城土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降了10个百分点,仍维持在高位。

    定向降准释放底部信号,供需双击助推估值修复

  2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。按照国家统计局的解释:“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。

    我们认为,哪怕今年调控政策不放松,下半年商品房销售数据也不必过于悲观。从行业本身层面,核心逻辑在于目前紧缩的环境倒挤房企增加供给推盘,叠加限购期过后购房需求的边际复苏,供需层面双击之下,将会对下半年的销售起到支撑,这也是为何房地产行业在本轮看似艰难险阻的调控政策背景之下,却体现出极强韧性的核心原因。

  实际上,只有当快到一年的最后期限时,开发商才会缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前所取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)也创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊到今年,就体现为今年1~4月份开发投资高增长。在2017年,3~4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑仍有望在今年大部分时间得以体现,今年开发投资将持续景气。

    在目前中美贸易摩擦及固定资产投资增速下滑的背景之下,考虑到房地产产业链对于内需的支撑地位,我们认为楼市调控政策大概率不会大幅度收紧,而4 月25 日及7 月5 日的两次定向降准,虽不直接刺激房地产行业,但对于市场信心影响较大,央行此次降准也验证了此前市场的宽松预期。在目前政策预期趋于稳定,有助于行业估值的筑底企稳。伴随着房地产行业从传统囤地增值开发销售传统模式,逐渐向着高周转的模式转变,能够快速开发、具备优秀的管控能力以及能够获得低成本融资的开发商将会不断的获取量的增长,在龙头房企集中度不断提升的过程中,实现弯道超车。

  除土地购置费的因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。

  一方面,今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会甚至将这两者列为年度十大重点工作。因此,开发商资金回笼困难。统计局的数据显示,1~4月份开发商资金来源增速(2.1%)创2016年以来的新低。

  与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年,希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家,比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率达60%)中,2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。

  而从客观来看,2016~2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿元和4.06万亿元,同比分别增长31%和50%,2017年更是刷新纪录。但进入2018年以后,不仅银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也在监管之下遭遇全面堵塞。

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